福建辖下的城市，经济三甲强市自然是福州、厦门和泉州。其中，福州是福建首府，厦门为计划单列，相比之下泉州则是最没有加成的城市了。虽无耀眼的背景，泉州却一直默默自强不息。无论是城市经济发展，还是像涉及民生大计的楼市管控，泉州可以说是三强城市中协调发展最优秀的城市；厦门，囿于地小人多造成的过高人口密度形成了极大地住宅市场供需矛盾，房价居高难下，成为全国买房难度指数最高的城市，没有之一；福州实实在在保持大将风度，奉行着中庸处事之道，经济总量不急不躁地稳坐第二，房价不温不火地居于首位之下。本文将从楼市、宏观经济和双循环模式下的内需发展动力三个维度评说三市如何遭遇着这份尴尬。PART1福州厦门泉州三市最新房价状况观察房价，不能仅以绝对房价来比较城市之间的差距。各个城市的居民收入不同，房价有所差异是正常的。因此，我们在对比绝对房价的同时，还要看房价收入比这项充分考量收入这个变量之后的指标。如果把我们的目光只盯在省内城市，是无法了解三市房价究竟在一个什么样的水平的。因此我们调取了部分省会和计划单列市房价数据，与福州厦门和泉州一起进行对比分析，下图为24个城市二手房最新平均房价（下称房价）：从上图可以看到，福建三城房价分别是厦门5.1万/平、2.7万/平和1.4万/平。其中，厦门在上图城市中名列第四位，这也是从绝对房价角度的全国第四；福州房价三城居中，包括样本城市在内排名除北上广深厦五市之外，仅低于南京和杭州两市，排名第八位；泉州则在上列城市中在较低价位上，与郑州、佛山、昆明、成都相差不大。刚才我们说到，绝对房价并不特别重要，重要的是房价收入比。我们再看该项指标情况：大家都知道，房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算，即:房价收入比=（住房面积×单位面积住宅平均销售价格）÷（每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入）由于每个城市的人均住房面积不同，为了消除这个变量影响，住房面积我们统一以90平米为标准，以使城市间的房价收入比增加可比性。从上图可以看到，该项指标中厦门超越广州跃居第三位，达到25.7；福州则以16.8的房价收入比列各城第7位；泉州则低调得多，指标值仅8.5，与佛山、长沙和沈阳同在10以下，这是相当亲民的房价收入比了。PART2福州厦门泉州与样本城市经济状况上节的房价收入比，不仅受到房价的影响，城镇居民可支配收入更是一项重要指标。正是我们常说的，判定房价的高与低，是居民收入说了算的。如果房价看似很高也没关系，只要收入也是高的。同时居民可支配收入通常与城市的人均产值是呈正相关的关系。那么，我们看一下三城经济发展情况。首先看三城GDP总量：正如文章标题所言，厦门的GDP总量只有亿元，是三城最低的城市，但其房价明显是最高的；而房价最低的泉州，GDP总量已经即将突破万亿，达到了亿元高位；福州的经济总量则和房价一样居中而坐。其实GDP总量指标对老百姓而言，不过是城市间居民相互攀比的一个由头罢了。与我们切身利益相关的，其实是人均GDP：可以看到，在福建的这三个城市中，厦门的人均产值最高，达到14万元，已经超越发达经济体的准入门槛；福州第二，泉州最低，这与房价确呈正相关。但我们再看城镇居民可支配收入：这个关键指标中，厦门达到5.9万最高，但福州却是最低的，仅仅只有4.8万；泉州居中，达到了5万线。从这一点上，福州真的是很尴尬。不管如何，厦门的房价确实高的可怕。如果一定要追究根源，超高的人口密度当是罪魁祸首：看上图，厦门的人口密度达到了每平方公里人，与北上广深四大一线城市相比尚不遑多让，力压京广。但追究房价高低的原因不是我们本文的重点，在此点到为止，不多赘述。我们要探讨的是，在当前房屋价格下，老百姓的债务负担如何；在十四五及长远规划中，以及以内需经济为主体的经济双循环模式下，人民群众供房还贷后还有多少资金能够用于消费来拉动经济，这是一个源动力的问题。PART3福州厦门泉州三市居民收入偿债比和剩余可支配资金从银行审查审批住房按揭贷款的角度，多数银行不会允许收入偿债比超过50%，除非借款人拥有丰厚的资产以及稳定的高收入。否则，很容易在经济波动中，或者失业或者收入下降导致断供形成银行不良贷款。我们对三城收入偿债比的测算，是考虑城与城之间的可比性而采用了几个会计假设。一是统一以刚需住房面积90平米为标准；二是贷款额统一为房屋价款总额的70%；三是贷款期限均为30年；四是贷款利率均执行当前的LPR基准利率。具体如下图：从图中看到，厦门居民的收入偿债比高达.2%，在上列城市中仅次于深圳和北京；福州则达到了72.94%，列深北沪广和天津之后，高于南京、杭州、郑州、西安等任何一个省会城市和其他计划单列市；而泉州仅仅只有36.9%，基本相当于福州的1/2强。收入偿债比的巨大差距，造成三个城市居民的负债压力的云泥之别。厦门和福州居民的供房还贷消费了老百姓绝大部分收入。甚至，如厦门，只能提高首付降低贷款额度，或者提高家庭收入远超全市平均水平，否则是无力供贷的。那么，我们再看一下三城居民平均剩余可支配资金情况：按照以上测算，各个城市居民的平均剩余可支配资金就是很显然的数据了。厦门已经成为负值，福州只有3.9万元；而泉州与这两个城市形成了巨大的反差，居然高达9.4万元！对于泉州年末常住人口万人来说，假设每个家庭平均人口为3人计算，全市可用于消费的资金总量高达2,.53亿元！这将是巨大的能量。反观福州和厦门，即使如福州的户均3.9万元，对于子女教育、医疗养老和正常家庭消费的方方面面，大概率是难以应付的。当然，这是对当前房价下新置业家庭财务收支的测算，是基于居民当年收入对于城市内需经济拉动力量的考量，并没有考虑家庭储蓄存款等因素。之所以我国的家庭抗风险能力较欧美国家更为出色，就是因为国人的良好储蓄习惯。在新的经济驱动模式下，消费是内需经济的根本，而源动力则来自于人民有钱。如果在十四五期间能够有效解决医疗和教育的后顾之忧，老百姓敢于花钱，居民在供房还贷这一刚需性支出之后，哪个城市的老百姓有效可支配资金高，哪个城市大概率将发展的更快。通过上述分析，无疑泉州完胜福州和厦门。不管何时何日何种情况，实现老百姓收入快速增长，即是解决居民家庭负债压力、化解城市金融风险的关键，又是推动经济发展的最重要因素。
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