【商报聚焦】中资挟高港甲厦租金
至于甲级写字楼租金走势，戴德梁行预测中区租金增长为5%至8%，主要原因为中区有大量中资企业急需在港扩充业务，以致租金延续上升。
【香港商报讯】郑达伟报导：中资机构延续进驻本港核心商业区，带动区内甲厦租金往上爬升。其中，今年首季中区甲厦租金便上升4.3%，升幅冠绝全港各区。不过，有数据显示，随着跨国企业陆续整合业务，区内甲厦待租率出现了鲜有的止跌回升情况。
昨日，戴德梁行香港董事总经理萧亮辉在港表示，今年首季，中区甲厦每平方尺租金为115.64元，分别按季及按年上升约4.3%及17.6%。
当中，触及超甲级商厦的租金升幅更劲，按季升幅达5.3%至每平方尺约128.88元，升幅跑赢全港各区加权平均约1.4%。
对区内甲厦租金延续爬升，萧亮辉认为主要是沾恩于中资金融机构对区内甲级商厦需求殷切，对区内租金带来正面作用--单是今年首季区内约11万平方尺的新签租赁成交中，中资机构占比即达49%。
事实上，期内中资金融机构便涉足区内多宗大手租赁成交，包括如兴业银行及中国民生投资，早前分别租用花旗银行大厦及友邦金融中心约1.62万及1.26万平方尺楼面面积；另外，诺亚财富亦承租交易广场第一座约7200平方尺楼面作团体扩充之用，扮演了核心商厦新力量的角色。
不过，虽然中资机构需求有增无减，惟在部份跨国企业进行业务整合下，今年首季中区甲厦待租率却出现了止跌回升迹象，除较去年第四季回升约0.4%外，有关情况更加2014年第一季后首见。
中区甲厦待租率鲜见回升
萧亮辉解释，主要由于现时部份外资企业对区内高企的租金有所保存，而且部份企业为节省本钱需要迁至非核心区，「即便中资机构延续进驻区内，惟其所租用楼面面积，并未能完全覆盖跨国企业迁出而腾空的空间，故致使区内待租率出现鲜有回升迹象，同时产生了甲厦负吸纳量的状态」。但他强调，有关情况仅属短时间现象，因未来3至5年内，中区甲厦供应量均难见增加，故除非本港整体气氛转差致使区内新增供应量多于吸纳量，否则当前区内甲厦租金走势亦难言转势。
他亦坦言，如今部份外资及本地企业对环球及中国经济状况转差存在忧愁，估计中区写字楼租金走势将于第二季起放缓，料全年升幅介乎5%至8%，表现仍比其余各区理想。
首季商厦买卖创历史新低
至于商厦买卖方面，期内表现则较为逊色。据中原地产资料显示，截至今年首季，全港写字楼买卖合约宗数及金额，分别按季下跌38%及80.3%，至录139宗及35.71亿元，除宗数创1998年有纪录以来的历史新低外，成交金额亦为2009年首季后的7年来新低。
中原地产高级联席董事黄良升认为，本港经济增长放缓，买家入市态度谨慎，以致写字楼交投冰封，当中触及500万元以下的低价成交个案跌势明显，仅分别录0.29亿元及11宗，按月跌29.9%及26.7%。
铜锣湾铺租较高峰大跌逾半
本港住宅市场前景昏暗，商铺市场亦一样面对巨大调剂压力。有报告指，在访港旅客延续减少下，今年首季核心零售区铺租按季续跌5%至7%，当中铜锣湾区租金更较2013年高峰期大跌逾半并重返2010年水平，估计2016全年整体跌幅将介乎10%至15%。
核心铺租按季续跌逾5%
戴德梁行香港商业部主管林应威昨日在会上表示，今年首两个月，来港旅客人数按年下跌13.6%，其中来自内地的旅客按年减少约18%，拖累本港5大零售销售总额出现明显跌幅。当中，钟表珠宝及电子产品类别跌势较急，分别按年大挫24.2%及26.7%，同时致使铜锣湾及旺角等在内的四大核心区商铺租金受压并出现回调，按季跌幅约5%至7%，当中除中环区外，其余三区亦分别回落至2010年水平。
提早解约潮增回调压力
林应威认为，现时除零售市道不景气外，本港经济放缓及社会不稳定等因素均影响商户对零售前景的看法，如早前旺角产生的暴乱事件，就难免打击本港营商气氛及零售商户对本地市场的信心。
他说，现时已有迹象显示，有部份钟表珠宝商户开始与业主商讨提早解约，料有关情况转趋成风，并将拖累年内一线地区铺租较现时水平再跌约10%至15%，惟他强调现阶段有关个案仅属商户过往急速扩充而至，故如今须因应生意额大减而作出调剂，因此暂时未见会产生大型结业潮的可能。
仅旺角空置率明显上升
事实上，虽然核心区铺租出现延续回调，但戴德梁行数据亦显示，今年首季核心街铺空置率，只有旺角呈明显上升趋势，较去年第四季增7.5%至11.3%。
林应威坦言，在各区铺位租金回落下，部份化妆品、时装和鞋类租户已率先把握机会进驻一线铺位，令区内租户组合更趋健康。他预期，随着更多商户陆续承接区内街铺，未来有关地区租金跌幅将逐渐稳定下来，估计上半年跌幅约10%，全年最多跌幅约15%。
写字楼待租率整体微升
昨日，戴德梁行表示，今年第一季，本港写字楼整体待租率由4.9%按年升至5.6%。该行香港董事总经理萧亮辉解释，虽待租率录得升幅，但整体待租率仍算稳健，对市场租金亦有正面影响。（香港商报实习张芷瑜）
据戴德梁行最新数据，港岛南、9龙东及九龙其它区域待租率分别为18.6%、8.4%及13%。萧亮辉指，基于港岛南和九龙其它区域最近有新写字楼落成及推出，因此录得几年来最高的待租率。
至于甲级写字楼租金走势，该行预测中区租金增长为5%至8%，主要原因为中区有大量中资企业急需在港扩充业务，以致租金延续上升。另外，由于9龙东将有大量写字楼供应，因此预感该区租金回落5%或保持现况。而其它地区，该行估计今年升幅为0%至5%。
未来要看港岛南及9龙东
展望未来，由于传统甲级写字楼供应减少，写字楼市场将集中于港岛南、9龙东及九龙其它区域。
近年来政府积极卖地，以增加写字楼供应。就9龙东而言，政府在该区推行「起动9龙东」计划，自2011年起在9龙东计划超过20幅地皮作商厦发展，而仍未出售的地皮则合共可提供最少1200万平方尺甲级写字楼楼面。另外，近些年政府亦在九龙其它区域提供大量商业及商贸用地，其中油尖旺区、深水埗区及九龙城区各占一幅。而位处港岛南区的黄竹坑，随南港岛线通车在即，逐步成为全新商业地带，预感于本年落成的38Southside、香叶道41号及于2018年落成的黄竹坑道号，合共将带来近190万平方尺的商业楼面。
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