文：国泰君安宏观任泽平、熊义明
导读：去库存是供给侧改革的五大任务之一。近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，表明总量放缓、区域分化，价格和数量泡沫并存。去库存过程中，需警惕货币过度宽松与资产价格泡沫。
摘要：
十次危机九次地产：房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，如年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。
当前中国房地产库存高、区域分化明显，去库存任务复杂艰巨，一线价格泡沫和三四线库存泡沫并存。年商品房施工面积与待售面积总量高达80.8亿平米，其中住宅55.7亿平米，按年销售速度去化时间分别需要6.3年和5年。同时，区域显著分化，一二线库存水平差异不明显，但一线城市人口流入，经济增长质量高，库存压力小，但价格泡沫明显。二线城市经济还在追赶，库存有一定压力，但有解决潜力。三四线资源型省市库存水平明显偏高，而且人口流出，经济下滑，需求低迷，库存问题最严重。年一线城市房价大涨，二线小涨，三线走平或下跌，凸显了不同地区的库存差异问题。
应对房市发展新阶段。对照典型工业化经济体房地产发展的历程，中国房地产发展正进入新阶段：从高速增长到平稳或下降，从规模扩张到质量提升，从总量扩张到“总量放缓、区域结构分化”。1）需求趋势性下降导致库存高问题凸显。年20-50岁置业人群达到峰值、城镇户均1套、城镇化进程放缓；2）居民首次购房向改善性购房升级，库存分化；3）人口区域分布结构进入新阶段导致区域分化。一些中小型城市增长放缓，而大都市人口比重继续上升，这一阶段伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展。人口继续向大都市圈及周边卫星城流动，中小型城市的人口增速缓慢。
从去库存政策看，中央主要采用“四降”（降准降息降税降首付），地方财政补贴为主。1）中央出台了一系列组合拳，年以来，货币5次降息4次降准，财政契税和营业税大幅下降，首付一套房由30%降至20%，二套房由60-70%下降至30%。2）地方政策的共同点包括财政补贴、农民工市民化、公积金政策调整、棚改货币化安置等，其中财政补贴为主。地方政策亮点包括广东福建分阶梯精准去库存、安徽芜湖电子选房打通保障房商品房通道和江西的问责制等。
去库存短期靠宽货币加杠杆，长期需靠市场机制和城镇化。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。短期看，金融政策对去库存效果明显，但有副作用。长期看，解决库存问题的核心，是建立良好的供求平衡调节机制，与农民工市民化、城镇化等人口政策。如果价格有充分弹性，库存将不会是一个明显问题，地方政府过分注重“稳房价”，会破坏正常的供求调节机制，对市场预期和价格形成不利。农民工市民化需要户籍制度改革、基础设施与产业配套等。美国次贷危机后房屋库存大降经验表明，宽松货币政策是去库存的重要工具，美国的良好市场机制也是重要原因。
去库存机会与风险并存。1）投资机会多。房地产销售改善和租赁市场活跃度提高利好地产行业及相关服务业，库存合理而又受益于政策支持的二线城市值得重点白癫风病的图片北京看白癜风哪家医院好
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